Passer d'une destination à une autre, par exemple d'un commerce ou d'un bureau à un logement, demande une déclaration préalable si la façade et la structure porteuse ne changent pas, et un permis de construire dans le cas contraire.[2][3][4] À Pau, le rez-de-chaussée d'un linéaire commercial repéré au plan du PLUi reste affecté au commerce, à l'artisanat, aux services de proximité ou aux équipements ; dans le PSMV, une division ne peut pas créer plus de 25 % de logements de moins de 40 m² ; en zone rouge du PPRi, aucun logement ne peut être créé.[5][6][7]
Destinations et sous-destinations
Le code de l'urbanisme classe les constructions en 5 destinations, divisées en sous-destinations ; la liste a été complétée en 2023.[2][8]
| Destination | Sous-destinations |
|---|---|
| Exploitation agricole et forestière | Exploitation agricole ; exploitation forestière |
| Habitation | Logement ; hébergement |
| Commerce et activités de service | Artisanat et commerce de détail ; restauration ; commerce de gros ; activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle ; cinéma ; hôtels ; autres hébergements touristiques |
| Équipements d'intérêt collectif et services publics | Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés ; locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés ; établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale ; salles d'art et de spectacles ; équipements sportifs ; lieux de culte ; autres équipements recevant du public |
| Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire | Industrie ; entrepôt ; bureau ; centre de congrès et d'exposition ; cuisine dédiée à la vente en ligne |
Le PLUi le rappelle : « les changements de sous-destinations au sein d'une même destination ne sont pas soumis à contrôle sauf quand ce changement s'accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment » (règlement du PLUi, p. 9, vérifié le 28 octobre 2026).[5][3]
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Déclaration préalable ou permis
| Situation | Autorisation |
|---|---|
| Changement de destination sans modifier la façade ni la structure porteuse | Déclaration préalable |
| Changement de destination avec modification de la façade ou de la structure porteuse (fenêtre ou porte créée, agrandie, supprimée) | Permis de construire |
| Changement de sous-destination dans la même destination, sans travaux sur la façade ni la structure | Aucune formalité d'urbanisme |
| Changement de sous-destination avec travaux sur la façade ou la structure porteuse | Permis de construire |
| Garage d'une maison transformé en pièce de vie | Pas un changement de destination : le garage est un local accessoire de la maison. Déclaration préalable au-delà de 5 m² transformés (article R*421-17 g et fiche officielle) ; au-delà de 40 m², l'article R*421-14 b peut viser le permis : nous faisons confirmer le régime par la mairie avant de déposer ; déclaration dès que l'aspect extérieur change |
Sources : articles R*421-14 et R*421-17 du code de l'urbanisme et fiches officielles sur le changement de destination, la transformation d'un local en logement et le garage.[3][4][2][9][10] Le garage étant déduit de la surface de plancher, sa transformation en crée.[11]
Ce qui peut bloquer à Pau
- Linéaires commerciaux : le long des voies repérées par des croix noires au plan, « les rez-de-chaussée des constructions implantées ou à venir […], sur une profondeur de 10 m à partir de la vitrine […], doivent obligatoirement être affectés à des activités artisanales, de commerces et de services de proximité, cafés, restaurants, hébergements hôteliers ou à des équipements publics ou d'intérêt collectif » ; les bureaux y sont interdits (règlement du PLUi, p. 36, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
- PSMV : « il est interdit de diviser les immeubles existants afin d'y créer plus de 25% de logements d'une surface habitable inférieure à 40m², un maximum de 50% de logements d'un type inférieur ou égal au T2 » ; les commerces gardent un espace d'accueil en rez-de-chaussée ; aucun logement dans les caves (règlement du PSMV, p. 22, 42, vérifié le 28 octobre 2026).[6]
- Zone inondable : en zone rouge du PPRi, le changement de destination est admis s'il réduit la vulnérabilité, mais « la création de logement ou d'hébergement est interdite » (règlement du PPRi, p. 18).[7]
- Mixité sociale : dans certains secteurs du plan, tout nouveau projet immobilier répond à des obligations de logements sociaux ou abordables (règlement du PLUi, p. 55, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
- Stationnement : en UAc, aucune place n'est exigée à Pau (règlement du PLUi, p. 51, vérifié le 28 octobre 2026) ; en UBc, un programme de logements doit les places générées par les nouveaux logements (règlement du PLUi, p. 70, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
- Copropriété : le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble ; un projet qui s'en écarte demande une décision de l'assemblée générale.[9]
- Logement décent : pour louer, la pièce principale fait au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³.[12]
L'usage relève du code de la construction : en principe libre, il est soumis à autorisation du maire dans certaines communes.[2] Nous n'avons pas trouvé de règlement de changement d'usage applicable à Pau ; nous le vérifions auprès de la mairie pour un projet qui transforme un logement en autre chose.
La taxe d'aménagement d'une transformation
Depuis les autorisations délivrées à partir du 15 février 2025, la transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements est taxable : « la surface transformée par ces opérations est incluse dans la surface taxable ». Elle bénéficie d'un abattement de 50 %, qui ne se cumule pas avec celui des 100 premiers m² de l'habitation principale.[13] Lire le guide de la taxe d'aménagement.
Questions fréquentes
Transformer un local commercial en logement demande-t-il un permis ?
Transformer un garage en chambre est-il un changement de destination ?
Non : les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.[4] Mais l'aménager en pièce de vie crée de la surface de plancher : déclaration au-delà de 5 m², et au-delà de 40 m² en zone urbaine l'article R*421-14 b peut viser le permis : nous faisons confirmer le régime par la mairie avant de déposer.[10][4][3]
Peut-on diviser une maison en plusieurs logements dans le centre de Pau ?
Dans le PSMV, oui sous conditions : pas plus de 25 % de logements de moins de 40 m² ni plus de 50 % de T2 ou moins, et la distribution intérieure d'origine respectée sur les immeubles protégés.[6]
Voir aussi
Copropriété
Assemblée générale d'abord, mairie ensuite ; dans le centre, le PSMV règle aussi les intérieurs.
Fenêtres et façade
Menuiseries, ravalement, fenêtre de toit, isolation : ce qui demande une déclaration à Pau.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, l'attestation parasismique, les délais dans le SPR.
Déclaration préalable
Quels travaux, quelles pièces, quel délai : le dossier le plus courant à Pau.
Sources consultées (13)
- [1]API Carto de l'IGN, module Géoportail de l'urbanisme : couches zone-urba, prescription, info, assiette-sup intersectées avec la commune 64445 (surfaces calculées par nos soins en Lambert 93). apicarto.ign.fr/api/gpu/zone-urba. Consulté le 28 octobre 2026.
- [2]service-public.fr, fiche F35336 « Changement de destination ou d'usage d'un bâtiment » (cite C. urb. R151-27 à R151-29, R*421-14, R*421-17 ; CCH L631-7 à L631-10), vérifiée le 24 avril 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35336. Consulté le 23 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*421-14, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031764577. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]Code de l'urbanisme, article R*421-17, version en vigueur depuis le 22 février 2026. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053561259. Consulté le 28 octobre 2026.
- [5]PLUi Pau Béarn Pyrénées, règlement écrit, partie « Cœur de Pays » (pages imprimées citées entre parenthèses), approuvé le 19 décembre 2019, dernières évolutions : modifications n° 3 et n° 4 du 19 décembre 2024. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200067254/702a5ac1aa1d3cc718bf7…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]PSMV de Pau, règlement de la zone urbaine sauvegardée US (pages du PDF citées entre parenthèses), approuvé par arrêté préfectoral du 4 août 2022. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/PSMV_200067254/95241a6ae0ff2395166…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [7]PLUi Pau Béarn Pyrénées, annexe 5.1.2.b « PPRi d'Idron à Uzos » : PPRi de Pau, règlement (pages imprimées citées ; pages 609 à 699 du PDF), dossier approuvé par l'arrêté préfectoral du 23 septembre 2016, annexé au PLUi du 19 décembre 2024. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200067254/702a5ac1aa1d3cc718bf7…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]Banque des Territoires (Localtis), « Réglementation des dark stores : après l'arrêt du Conseil d'État, le décret est enfin paru », 24 mars 2023. banquedesterritoires.fr/reglementation-des-dark-stores-apres-larret-du…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F2416 « Transformer un local professionnel ou commercial en logement », vérifiée le 9 mai 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2416. Consulté le 23 octobre 2026.
- [10]service-public.fr, fiche F36776 « Changer un garage en pièce de vie », vérifiée le 21 novembre 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36776. Consulté le 23 octobre 2026.
- [11]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [12]service-public.fr, fiche F24611 « Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ? », vérifiée le 19 juin 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F24611. Consulté le 23 octobre 2026.
- [13]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
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