Surface de plancher, emprise au sol, surface taxable : comment les compter
Trois surfaces décident de votre dossier : la surface de plancher et l'emprise au sol fixent l'autorisation et le respect du PLUi, la surface taxable le montant de la taxe. Elles ne se mesurent pas de la même façon.
Mis à jour le
par Quentin Piepszownik, architecte
La surface de plancher additionne les niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, au nu intérieur des façades, après déduction notamment des garages et des combles non aménageables. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, « tous débords et surplombs inclus ».[1][2][3] La surface taxable compte, elle, les garages, les caves et les combles aménageables.[1][4] Le PLUi de Pau exclut de l'emprise les terrasses et bassins de piscine de 0,60 m de haut au plus, ainsi que les balcons sans appui au sol.[5]
Une maison en coupe
| Élément | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| 1. Pièces de plus de 1,80 m sous plafond | Compte | Compte |
| 2. Combles sous 1,80 m de hauteur | Ne compte pas | Dans la projection de la maison |
| 3. Garage clos | Ne compte pas | Compte |
| 4. Balcon en surplomb | Ne compte pas | Compte au code ; exclu au PLUi s'il est sans appui au sol |
| 5. Débord de toiture sans poteau | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 6. Terrasse de plain-pied | Ne compte pas | Ne compte pas |
| 7. Cave d'une maison | Compte si plus de 1,80 m sous plafond | Hors emprise au PLUi si elle est enterrée |
D'après les articles R. 111-22 et R*420-1 du code de l'urbanisme, la fiche officielle et le lexique du PLUi (p. 14).[2][3][1][5] Pour la cave, la déduction de la surface de plancher ne vise que les caves et celliers « desservis uniquement par une partie commune ».[2]
La surface de plancher
[2]« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : »
- de l'épaisseur des murs autour des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- des vides et trémies des escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des surfaces aménagées pour le stationnement, rampes et aires de manœuvre comprises ;
- des combles non aménageables pour l'habitation ou une activité ;
- des locaux techniques d'un immeuble autre qu'une maison individuelle ;
- des caves et celliers desservis uniquement par une partie commune ;
- de 10 % des surfaces d'habitation, quand les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Pour une maison individuelle, seules les cinq premières déductions jouent.[1] La surface de plancher décide entre déclaration et permis, et fixe le seuil de 150 m² du recours à l'architecte.[1][6]
L'emprise au sol
Le code définit l'emprise au sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; les ornements, les marquises et les débords de toiture non soutenus par des poteaux en sont exclus.[3] Cette définition sert aux seuils de déclaration et de permis.
Pour ses propres règles, le PLUi retient la « projection verticale du volume de la construction (hors sous-sol enterrés), tous débords et surplombs inclus », et en exclut « les dalles, terrasses, bassins de piscines, sous-sols semi-enterrés, dont la hauteur n'excède pas 0,60 m ainsi que les éléments de saillie tels que les balcons et coursives sans appui au sol » (règlement du PLUi, p. 14, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
En zones UBc, UD et UC, l'emprise au sol n'est pas réglementée : elle sert surtout à appliquer les seuils d'autorisation, la règle de toiture à 70 % de l'emprise et les plafonds du PPRi.[5][7]
Compter les niveaux
À Pau, la hauteur se compte en niveaux. D'après le lexique du PLUi et le règlement de zone, les combles et le sous-sol ne comptent pas pour un niveau sous conditions : un niveau dont tous les points sont à plus de 1,50 m au-dessus du sol naturel compte comme un deuxième niveau, et un niveau dont tous les points sont à moins de 1 m sous la sablière n'est pas compté (règlement du PLUi, p. 17, 58, vérifié le 28 octobre 2026).[5]
La surface taxable
« La surface de plancher fiscale, appelée surface taxable, diffère de celle définie à l'article L. 111-14 » : seules trois déductions sont admises, l'épaisseur des murs autour des ouvertures, les vides et trémies, et les surfaces de 1,80 m de hauteur ou moins.[4]
- Les surfaces de stationnement closes sont taxables.[4]
- Les caves et celliers annexes à des logements sont compris dans la surface taxable.[4]
- Des combles « totalement non aménageables » ne constituent pas une surface imposable.[4]
Un garage clos de 20 m² ne crée donc pas de surface de plancher, mais 20 m² de surface taxable.[2][4]
Questions fréquentes
Une piscine compte-t-elle dans l'emprise au sol à Pau ?
Quelle surface retenir quand surface de plancher et emprise au sol diffèrent ?
Les seuils de déclaration et de permis portent sur l'une ou l'autre : il suffit que l'une des deux dépasse le seuil.[9]
Des combles aménagés comptent-ils comme un niveau en UBc ?
Le gabarit R+2+c compte les combles à part ; un niveau dont tous les points sont à moins de 1 m sous la sablière n'est pas compté.[5]
Voir aussi
Extension
Déclaration ou permis selon la surface et la zone, règles du PLUi, SPR, zone inondable, séisme.
Taxe d'aménagement
892 €/m² en 2026 hors Île-de-France, abattement sur 100 m², parts communale et départementale, déclaration à l'achèvement.
Véranda
Toujours une autorisation ; à Pau, la véranda échappe au recul sur rue et à la pente de toit, pas au reste.
Permis de construire
Quand il est obligatoire, les pièces PCMI, l'attestation parasismique, les délais dans le SPR.
Sources consultées (9)
- [1]service-public.fr, fiche F2868 « Surface de plancher, emprise au sol et surface taxable », vérifiée le 27 novembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2868. Consulté le 23 octobre 2026.
- [2]Code de l'urbanisme, article R111-22, version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031721274. Consulté le 28 octobre 2026.
- [3]Code de l'urbanisme, article R*420-1, version en vigueur depuis le 1er avril 2014. legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028678466. Consulté le 28 octobre 2026.
- [4]BOFiP, BOI-IF-TU-10-30-10 : taxe d'aménagement, surface de construction et valeur forfaitaire, publication du 26 août 2026. bofip.impots.gouv.fr/bofip/14042-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TU-10-30-…. Consulté le 23 octobre 2026.
- [5]PLUi Pau Béarn Pyrénées, règlement écrit, partie « Cœur de Pays » (pages imprimées citées entre parenthèses), approuvé le 19 décembre 2019, dernières évolutions : modifications n° 3 et n° 4 du 19 décembre 2024. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200067254/702a5ac1aa1d3cc718bf7…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [6]service-public.fr, fiche F20568 « Recours à un architecte » (cite C. urb. L.431-1 à L.431-4, R.431-2), vérifiée le 7 septembre 2026. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20568. Consulté le 23 octobre 2026.
- [7]PLUi Pau Béarn Pyrénées, annexe 5.1.2.b « PPRi d'Idron à Uzos » : PPRi de Pau, règlement (pages imprimées citées ; pages 609 à 699 du PDF), dossier approuvé par l'arrêté préfectoral du 23 septembre 2016, annexé au PLUi du 19 décembre 2024. data.geopf.fr/annexes/gpu/documents/DU_200067254/702a5ac1aa1d3cc718bf7…. Consulté le 28 octobre 2026.
- [8]service-public.fr, fiche F31404 « Installation ou construction d'une piscine privative », vérifiée le 31 janvier 2025. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31404. Consulté le 23 octobre 2026.
- [9]service-public.fr, fiche F36777 « Agrandissement d'une maison » (cite C. urb. R.421-11, R.421-14, R.421-17), vérifiée le 11 décembre 2024. service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36777. Consulté le 23 octobre 2026.
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