Urbanisme à Pau : ce qui s'applique à votre projet

Pau n'a plus de PLU communal : le plan local d'urbanisme intercommunal de Pau Béarn Pyrénées s'applique aux 31 communes de l'agglomération. Son règlement distingue les communes du « Cœur de Pays », dont Pau, et les communes périurbaines.^[1][14] Dans le centre historique, un second document le remplace : le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), qui « se substituera au plan local d'urbanisme intercommunal dans le périmètre du site patrimonial remarquable de la ville de Pau qu'il recouvre ».^[5][15]

Sources : historique des procédures du PLUi, fiche et versions du document sur le Géoportail de l'urbanisme, pages de l'agglomération.^{[14][2][16][17][3]}

Procédure en cours. L'agglomération a engagé les modifications n° 5 et n° 6 du PLUi par arrêté du 22 juin 2026 ; le public peut donner son avis du 19 octobre au 20 novembre 2026.^[3] Nous n'avons pas pu lire le contenu des deux dossiers : tant qu'elles ne sont pas approuvées, les règles citées ici sont celles du 19 décembre 2024, et nous vérifions pour chaque projet qu'aucune évolution n'a changé la règle.

Règlement écrit du PLUi (PDF) · Règlement du PSMV (PDF)

Le règlement « Cœur de Pays » découpe Pau en zones urbaines UAc, UBc, UC, UD, UE et UY, en zones à urbaniser, en zone agricole A et en zone naturelle N ; le PSMV n'a qu'une zone, la zone urbaine sauvegardée US.^[1][18]

Parts calculées par nos soins sur la couche du Géoportail de l'urbanisme, en Lambert 93, sur 3 152 ha.^[4]

Près d'un quart de la commune est en UBc, la zone des maisons et des faubourgs. Les zones à urbaniser, agricole et naturelle ne sont pas des « zones urbaines » : une extension y demande un permis de construire au-delà de 20 m², et non de 40 m².^[19] Les règles chiffrées de chaque zone figurent dans le guide des maisons en zone UBc et dans le pré-diagnostic.

D'après notre calcul, le site patrimonial remarquable (SPR) de Pau couvre 572 ha, soit environ 18 % de la commune. Il est régi par deux documents : le PSMV sur 85 ha du centre historique, et l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) sur le reste.^[4][6] Selon la ville, le PSMV « couvre le quartier historique (du château au Lycée Louis Barthou) », et l'AVAP « s'applique sur les périmètres environnants, protégeant les quartiers de faubourgs et de la villégiature ».^[6]

• L'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Dans un SPR, les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non, sont soumis à autorisation, et cette autorisation est « subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ».^[20][7] Le permis ou la déclaration en tient lieu.^[21]
• Plus de travaux soumis à autorisation. Clôtures, murs, ravalement même à l'identique, démolitions et petites constructions de moins de 5 m² y demandent une déclaration ou un permis de démolir.^{[22][23][24][25]}
• Un mois de plus. Le délai d'instruction est majoré d'un mois dans le SPR.^[26]
• Pas d'abords dans le SPR. La protection des abords des monuments historiques « n'est pas applicable » aux immeubles situés dans un SPR : les règles de l'AVAP ou du PSMV la remplacent.^[27]

L'AVAP classe chaque immeuble et chaque jardin : édifices exceptionnels, intéressants ou courants, jardins exceptionnels ou intéressants, murs et clôtures structurants. Les édifices intéressants, qui sont « la valeur patrimoniale même de la ville », ne peuvent être ni démolis ni altérés.^[28] La fiche de la servitude sur le Géoportail de l'urbanisme et la page de la ville datent l'acte de l'AVAP du 30 janvier 2020 ; le règlement du PSMV cite une AVAP « approuvée le 5 mars 2019 ».^[29][30][18]

Lire le guide du site patrimonial remarquable

Le secteur sauvegardé de Pau a été créé par arrêté préfectoral du 3 mai 2016 ; son plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé par arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques du 4 août 2022.^[5] Il concerne « à la fois les extérieurs et les intérieurs des bâtiments ».^[6]

• « Toute intervention sur le bâti ou l'espace libre à l'intérieur du PSMV est soumise à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France » (p. 11).^[18]
• Les décors intérieurs et les dispositions anciennes des ensembles de valeur patrimoniale avérée sont conservés (p. 42) ; les travaux sur les éléments d'architecture et de décoration protégés par le PSMV, même à l'intérieur, demandent une déclaration préalable et l'accord de l'ABF (p. 11).^[18][31]
• Couvertures : tuile mécanique dite « de Marseille » sur les bâtiments du XIXe siècle, « ardoise des Pyrénées de couleur gris ocré » dans le quartier du château ; tôle, fibrociment, bacs acier et tuile romane interdits (p. 39).^[18]
• Fenêtres de toit : interdites si elles sont visibles de l'espace public ; ailleurs, 1 m² au plus, une pour 30 m² de couverture (p. 41).^[18]
• Climatiseurs et pompes à chaleur interdits en apparent, capteurs photovoltaïques rapportés interdits (p. 51).^[18]
• Emprise : 60 % du terrain au plus, sauf indication du plan ; hauteur réglée sur les immeubles à conserver voisins (p. 26-28).^[18]

Le site classé de la Terrasse sud comprend « le parc Beaumont, le boulevard des Pyrénées, la Place Royale, le square Saint-Martin, la rampe montant du boulevard à la petite place Bellevue, cette place, les jardins du château et de la Basse-Plante », classés le 2 juin 1921, le 27 février 1924 et le 12 mai 1924. Le Grand parc du château est un autre site classé, de 1944.^[8][32] D'après les couches officielles, la Terrasse sud couvre 17,6 ha ; la liste des servitudes du PLUi donne 18,45 ha pour le Grand parc.^[4][32]

Dans un site classé, l'autorisation d'urbanisme ne peut être délivrée qu'avec un accord exprès, du préfet ou du ministre chargé des sites selon les travaux ; leur silence vaut refus, et un permis sans décision expresse est rejeté.^[33][34][35] Face au boulevard, les « Horizons palois » réunissent 17 sites classés et inscrits « formant le panorama depuis le boulevard des Pyrénées », situés « sur 6 communes du sud de l'agglomération » : Billère, Bizanos, Gelos, Jurançon, Mazères-Lezons et Uzos.^[8]

Les dix sites inscrits du centre de Pau, dont celui des « immeubles bordant le boulevard des Pyrénées et ses abords immédiats », inscrit en 1944, sont barrés dans la liste des servitudes du PLUi avec la mention « abrogé le 5 mai 2022 », date du décret qui a mis fin à l'inscription de sites couverts par une protection au moins équivalente. Ils ne figurent plus sur la couche officielle des servitudes : les immeubles du boulevard relèvent aujourd'hui du site patrimonial remarquable.^[32][36][4]

Lire le guide du boulevard des Pyrénées

L'export de la base Mérimée compte 16 notices pour Pau. Quatorze monuments sont dans le site patrimonial remarquable : pour eux, le régime du SPR remplace celui des abords à l'intérieur du périmètre.^[37][4][27]

Situation calculée sur les couches du Géoportail de l'urbanisme. La mairie-théâtre est sur la place Royale.^[4][38]

Abords hors du SPR. Hors du périmètre, les abords s'appliquent à moins de 500 m d'un monument, en covisibilité, en l'absence de périmètre délimité.^[27] C'est le cas autour de l'église Saint-Pierre et du cimetière israélite, et en bordure du SPR autour du palais Sorrento, de la villa Sainte-Hélène et de l'église Saint-Joseph. Deux protections de communes voisines débordent aussi sur Pau :

Surfaces calculées sur les servitudes AC1 du Géoportail de l'urbanisme.^[4]

Lire le guide des abords des monuments

D'après notre décompte sur les couches officielles, le plan de zonage du PLUi repère à Pau 472 éléments de bâti remarquable et 6 de bâti exceptionnel, dont 9 seulement dans le SPR, et 232 ha d'espaces verts protégés.^[4] Sur ce bâti, les menuiseries sont « maintenues, restaurées ou remplacées par des modèles à l'identique » et « les volets roulants extérieurs sont interdits » (UBc, p. 60-61).^[1] Les travaux qui modifient ou suppriment un élément repéré demandent une déclaration préalable, et sa démolition un permis de démolir (p. 53).^[1][31][25]

Les espaces verts protégés « doivent rester libres de constructions sur l'essentiel de leur étendue ». Y restent possibles les bassins et piscines, les constructions liées au jardin, les constructions secondaires en fond de parcelle, et les extensions en continuité du bâti « dans la limite de 15% de la surface de l'EVP » ; les bandes jardinées classées devant les villas, le long des rues, restent libres de toute construction (UBc, p. 55-56).^[1]

Pau est en zone de sismicité 4, « moyenne », sur une échelle de 1 à 5.^[9][39] Les règles parasismiques s'appliquent aux bâtiments neufs, aux « additions aux bâtiments existants par juxtaposition, surélévation ou création de surfaces nouvelles » et aux modifications importantes des structures.^[40]

• Au dépôt du permis : une maison ou un immeuble de logements (catégorie d'importance II) en zone 4 joint une attestation du respect des règles parasismiques au stade de la conception.^[10][11] Pour une maison individuelle, elle peut être établie par tout constructeur au sens du code civil, l'architecte compris.^[41][42]
• À l'achèvement : une seconde attestation accompagne la déclaration d'achèvement.^[43][44]
• Les règles : Eurocode 8, ou pour une maison individuelle qui entre dans son champ, le guide CPMI-EC8 zones 3-4 de 2021 ; une extension séparée par un joint de fractionnement suit les règles du neuf.^[45]
• Contrôle technique obligatoire en zone 4 pour un immeuble dont le plancher bas du dernier niveau est à plus de 8 m du sol.^[46]

Lire le guide de la zone sismique

Sur une grille de 97 points répartis sur la commune, Géorisques répond « exposition moyenne » pour 93 points et « exposition faible » pour 4.^[47] En zone d'exposition moyenne ou forte, la vente d'un terrain à bâtir s'accompagne d'une étude géotechnique préalable, et le contrat de construction d'une maison d'une étude de conception, dont le constructeur suit les recommandations ou applique des techniques réglementaires ; une attestation est jointe à la déclaration d'achèvement.^[48][49] Géorisques recense à Pau un arrêté de catastrophe naturelle pour sécheresse, pour l'été 2022.^[50]

Le plan de prévention des risques d'inondation (PPRi) de Pau, prescrit le 22 septembre 2005, a été approuvé par arrêté préfectoral du 23 septembre 2016.^[12] Il porte sur le débordement « du Gave de Pau et ses affluents, notamment l'Ousse, le Laü, le Labedaa, l'Ousse des Bois, l'Uzan, l'Uillède, l'Aygue Longue, le Larlas et le Luy du Béarn ».^[51] D'après notre calcul, son enveloppe couvre 249 ha, soit 7,9 % de la commune.^[4]

• Zone rouge : toute construction nouvelle est en principe interdite ; une maison peut s'étendre par élévation, sans logement supplémentaire, ou au sol de 20 m² sans dépasser 50 % de son emprise sous 100 m² d'emprise, 30 m² de 100 à 140 m², 20 % au-delà (p. 11, 20).^[51]
• Zone rouge hachurée : la friche entre l'Ousse et le canal Heïd, dont la mutation suppose un programme d'aménagement d'ensemble (p. 7).^[51]
• Zone verte : aléa faible, constructions autorisées sous conditions, plancher au-dessus de la cote de référence (p. 7, 25).^[51]
• Partout : caves et sous-sols interdits, clôtures transparentes à l'eau, bande inconstructible de 6 m le long des cours d'eau (p. 36-38).^[51]

Le PLUi ajoute des zones inondables issues d'études hydrauliques récentes, hors PPRi, avec leur propre règlement, sur 39 ha de Pau d'après notre calcul.^[1][4]

Lire le guide de la zone inondable

Mêmes règles d'aspect en UAc, UC et UD (p. 46, 84 et 104). Dans le SPR, l'AVAP ou le PSMV fixent leurs propres règles de couverture et de clôture.^[1][28][18]

• Pleine terre : 30 % du terrain en UBc, 15 % en UD et UC ; elle n'est pas exigée en UAc à Pau (p. 48, 66, 86, 106).^[1]
• Stationnement : aucune obligation en UAc à Pau (p. 51) ; ailleurs, 1,5 place par logement hors de l'aire d'influence des transports en site propre, 1 place dans les 500 m de part et d'autre de leur axe (UBc, p. 70).^[1]
• Hauteur : fixée en nombre de niveaux, R+2+c en UBc, R+4+c en UD et UC, sauf hauteur propre au plan des hauteurs (p. 58, 78, 98).^[1][52]

• Clôtures : « Les clôtures autres que celles nécessaires à l'activité agricole ou forestière sont soumises à la déclaration préalable » ; le rappel figure en tête de chaque zone du PLUi (p. 34, 53).^[1][22]
• Démolition : les travaux de démolition « sont soumis à permis de démolir conformément à l'article R.421-27 » (p. 34, 53) ; dans le SPR, le permis de démolir est exigé dans tous les cas.^[1][53][25]
• Ravalement : la ville a délimité « 2 secteurs où les immeubles sales sont en obligation de ravalement », avec une opération d'aide engagée en 2020 et prolongée en 2026.^[54] Le PLUi en reporte les immeubles sur une couche d'information : d'après notre décompte, 412 objets « Obligation de ravalement », tous dans le site patrimonial remarquable ; le pré-diagnostic ne les affiche pas, nous les vérifions.^[4] Dans le SPR, le ravalement demande une déclaration, même à l'identique.^[24]

Hors Île-de-France, la valeur forfaitaire de la surface taxable est de 892 € par m² en 2026, avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de l'habitation principale.^[55][56] Elle est multipliée par les taux votés par la commune et le département. Le taux en vigueur à Pau ne figure pas dans les pièces du PLUi que nous avons lues ; l'annexe des périmètres particuliers ne cite pas Pau parmi les communes à taux majoré.^[57] Le simulateur officiel donne le montant de votre projet.^[58]

Lire le guide de la taxe d'aménagement

Depuis le 1er janvier 2022, les 31 communes de l'agglomération reçoivent les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie électronique ; la page de dépôt de l'agglomération renvoie à la plateforme e-permis.^[13] Le dossier peut aussi être déposé en mairie ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.^[59]

Plateforme e-permis^[60]

Architecte des Bâtiments de France. L'unité départementale de l'architecture et du patrimoine des Pyrénées-Atlantiques a son siège à Pau. Elle tient une permanence d'urbanisme patrimonial à Pau, à organiser avec la collectivité, et propose une démarche numérique pour une information préalable avant le dépôt.^[61]

Délais d'instruction de droit commun, à partir du dossier complet : 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d'une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis ; un mois de plus dans le SPR ou les abords d'un monument.^[62][26] Dans un site classé, le délai d'instruction d'un permis est de 8 mois, que l'accord relève du préfet, qui a 4 mois pour se prononcer, ou du ministre, qui en a 6.^[63][34]

80 441 habitants au recensement de 2023. Sur 54 633 logements, 82,8 % sont des appartements et 16,5 % des maisons, soit 8 994 maisons ; 37,5 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. 34,1 % des résidences principales datent de 1971 à 1990, 26,9 % de 1946 à 1970 et 13,2 % d'avant 1946.^[64]

Les projets se partagent entre les maisons et villas des faubourgs, souvent dans le SPR, où jouent l'AVAP, la pleine terre et la toiture d'ardoise, et les immeubles du centre, où le PSMV règle jusqu'aux fenêtres de toit et aux intérieurs.